コラム

【危険】30年周期の長期修繕計画

分譲マンションで理事会になると必ず関わってくる『修繕』

そんな修繕を長期的に計画したのが長期修繕計画です。

分譲マンションはこのような修繕計画があるから嫌という意見を戸建ての方からよく耳にしますが、戸建ては修繕せずに使用することが多いので20年もすれば建物の資産価値はほとんどなくなります。

その点、分譲マンションは20年後でも建物の資産価値はしっかり残ります。

※あくまでわかりやすく書いた例えで正確には法定耐用年数の話です。

分譲マンションの修繕計画とは

建築基準法では、建築基準法第12条で特定建築物定期調査があります。ざっくりと書きますと、手の届く範囲でタイルやモルタル壁などを調査し異常があれば全面打診検査を行うというものです。これは新築から10年です。これは新築・改修工事後に10年に一度調査を行うという内容です。この事から大規模修繕工事の周期を12年にし、調査をその前に入れるということが多いです。ですが現在は赤外線サーモグラフィーカメラでの調査やロープアクセスでの調査もできるので、大掛かりな調査も減ったのが現状です。

そんな12年周期の大規模修繕工事をメインに30年周期で修繕計画を組みます。

新築時には修繕積立金を高くしてしまうと買う人がいなくなるのでわざと低く設定し売りに出します。

結果購入してから5年ごとに1.3~1.5倍ずつにあげつのか、一気に数倍まで上げるのかを決めていきます。

大規模修繕工事の費用

回数 1戸あたり 総額(例50世帯)
一回目 80~120万 5,000万円
二回目 120万~240万 9,000万円
三回目 180万~300万 1億2,000万円

こちらはあくまで例ですが、50世帯あるマンションで大規模修繕工事を行った場合にはこのように回数によって費用が異なります。

その理由は、10~12年周期で行う工事以外に、エレベーター関係、オートロック・インターフォン関係、給水管排水管、駐車場関係など耐用年数が20~40年のものが出てくるからです。

そのため、最も高い工事費用は三回目・四回目と年数が増えたときの工事になります。

ここが注意

管理会社の提出する長期修繕計画は30年が多いです。30年ですと大規模修繕工事が2回目までしか予定されておらず大事な3回目が入っておりません。そのため、2回目の大規模修繕工事まで持つような修繕積立金の改定なんてしていると3回目がまったく足りません。修繕積立金の改定を行う場合は3回目(36年以上)まで予定に入れて改定すべきです。

修繕に関する相談は弊社の運営の現場喫茶でも弊社スタッフがマンションに訪れて対応も可能です。一度ご相談ください。

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